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La surface Loi Carrez, c'est la surface privative d'un lot de copropriété mis en vente. Elle doit figurer dans la promesse puis dans l'acte de vente, et c'est elle qui apparaît dans l'annonce d'un appartement marseillais. Attention : elle ne se confond ni avec la surface habitable (loi Boutin), ni avec la surface au sol que beaucoup mesurent à la va-vite. Une différence de plus de 5 % entre la surface annoncée et la surface réelle ouvre droit, pour l'acquéreur, à une réduction de prix. Heydiag réalise le mesurage Carrez dans tout Marseille, l'intègre à votre dossier de vente et vous évite l'erreur de surface qui coûte cher.
| Concerne quoi ? | La vente d'un lot de copropriété (appartement, local, certaines annexes) à usage privatif. |
|---|---|
| Concerne qui ? | Le vendeur d'un lot en copropriété. Une maison individuelle hors copropriété n'est pas soumise à la loi Carrez. |
| Ce qu'on mesure | La surface des planchers des locaux clos et couverts, après déduction des murs, cloisons, escaliers et zones de moins de 1,80 m de hauteur. |
| Seuil | Les lots ou fractions de lots de moins de 8 m² ne sont pas pris en compte. |
| Validité | Pas de durée légale tant que le bien n'est pas modifié ; à refaire après des travaux qui changent la surface. |
| Erreur tolérée | Au-delà de 5 % de surface manquante, l'acquéreur peut demander une baisse de prix dans l'année suivant l'acte. |
La loi Carrez ne s'applique pas à tous les biens. Elle vise précisément la vente d'un lot de copropriété à usage privatif. Si l'un de ces trois critères manque, vous n'êtes pas dans son champ :
À Marseille, la quasi-totalité des appartements relèvent de la copropriété : dans la pratique, la mention Carrez est presque systématique pour une vente. Le doute porte surtout sur les annexes (caves, garages, débarras) et sur les très petites surfaces.
Le mesurage Carrez doit exister avant la signature de la promesse de vente, car la surface privative y figure et sera reprise dans l'acte authentique. Le bon réflexe à Marseille est de l'établir dès la mise en ligne de l'annonce : la surface annoncée engage le vendeur, et une annonce affichée « à la louche » peut se retourner contre lui après la vente.
Comme pour les autres diagnostics de vente, le plus efficace est de regrouper le mesurage Carrez avec le DPE, l'amiante, le plomb et les autres pièces du dossier de diagnostic technique au cours d'une seule visite. Cela limite le coût total et évite de multiplier les rendez-vous, souvent compliqués à caler dans un immeuble marseillais occupé.
La surface Loi Carrez correspond à la superficie des planchers des locaux clos et couverts du lot, mesurée après déduction d'un certain nombre d'éléments. On retire :
Surtout, on ne compte pas les parties dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m. C'est ce point qui fait toute la différence dans les logements marseillais sous combles ou avec soupente : une pièce de 20 m² au sol peut n'offrir que 12 m² « Carrez » une fois les rampants déduits. Le mesurage exige donc un relevé précis des hauteurs, pas une simple mesure au sol.
Beaucoup de vendeurs annoncent la surface au sol relevée sur un plan ou au mètre laser. Or la surface Carrez est toujours inférieure ou égale à la surface au sol : elle retire les murs, les cloisons et les zones basses. Annoncer la surface au sol comme surface Carrez, c'est s'exposer mécaniquement à un écart de plus de 5 % — et à une demande de baisse de prix.
Voici les cas les plus fréquents. Les mentions « à vérifier » dépendent de la configuration réelle du bien et doivent être tranchées sur place par le diagnostiqueur, sous réserve de vérification.
| Élément | Compté en surface Carrez ? |
|---|---|
| Pièce close et couverte, hauteur > 1,80 m | Oui |
| Balcon, terrasse, loggia ouverte | Non |
| Cave | Non |
| Place de parking, box, garage | Non |
| Mezzanine | À vérifier (selon hauteur et consistance) |
| Placard intérieur | Souvent oui (selon configuration) |
| Véranda close et couverte | À vérifier |
La règle de fond reste la même partout : pour être comptée, une surface doit être close, couverte et d'une hauteur d'au moins 1,80 m. Un espace ouvert sur l'extérieur (balcon, terrasse) ou non couvert sort du calcul, quelle que soit sa taille.
C'est la confusion la plus répandue. Les deux mesures se ressemblent mais ne servent pas à la même chose et n'aboutissent pas au même chiffre.
| Loi Carrez | Loi Boutin | |
|---|---|---|
| Sert pour | La vente | La location (résidence principale) |
| Type de bien | Lot de copropriété | Logement loué (copropriété ou non) |
| Ce qu'on mesure | Surface privative des locaux clos et couverts > 1,80 m | Surface habitable > 1,80 m |
| Annexes | Certaines annexes du lot peuvent compter | Caves, garages, balcons, terrasses exclus |
En clair : Carrez = vente, Boutin = location. Les deux surfaces sont souvent proches mais rarement identiques, car la surface habitable Boutin exclut d'office certaines annexes que Carrez peut intégrer. Si vous hésitez sur votre situation, notre page loi Boutin détaille le calcul côté location.
La loi ne fixe pas de durée de validité au certificat Carrez. Tant que le bien n'est pas modifié, le mesurage reste valable, même s'il date de plusieurs années. C'est une différence notable avec le DPE, qui a une durée limitée.
En revanche, le certificat doit être refait après tout travaux qui change la surface : ouverture ou suppression d'une cloison, réunion de deux lots, création d'une mezzanine, aménagement de combles. Dans ces cas, l'ancien mesurage ne reflète plus la réalité et ne protège plus le vendeur. Avant de remettre en vente un bien rénové, mieux vaut systématiquement vérifier ce point.
C'est le cœur de la loi Carrez. Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans l'acte, l'acquéreur peut demander une diminution du prix proportionnelle à la surface manquante. Cette action se prescrit : elle doit être engagée dans l'année suivant l'acte authentique.
Concrètement, si un appartement marseillais est vendu pour 50 m² alors qu'il n'en fait que 46 m² (soit 8 % de moins), l'acheteur peut réclamer une réduction de prix correspondant à ces 4 m² manquants. À Marseille, l'enjeu se chiffre vite en milliers d'euros. À l'inverse, un écart inférieur à 5 % n'ouvre pas droit à réduction.
Le mesurage par un professionnel équipé d'un télémètre, assuré en responsabilité civile professionnelle, est la meilleure protection : il sécurise le chiffre porté à l'acte et engage la responsabilité du diagnostiqueur, pas seulement celle du vendeur.
Voici les situations que nos diagnostiqueurs rencontrent le plus souvent dans les ventes marseillaises.
Heydiag Marseille réalise les mesurages loi Carrez dans les 16 arrondissements (13001 à 13016), du Panier aux Goudes et de l'Estaque à Saint-Marcel. Bureau : 104 bd de Sainte-Marguerite, 13009 Marseille. Téléphone : 07 69 52 21 62. Vous pouvez aussi prendre rendez-vous en ligne.
Le diagnostiqueur certifié se déplace dans le logement avec un télémètre laser. Il relève les surfaces pièce par pièce, mesure les hauteurs sous plafond pour écarter les zones de moins de 1,80 m, déduit murs, cloisons et embrasures, puis établit un certificat de surface privative opposable, prêt à être annexé à la promesse et à l'acte.
La visite dure généralement de 20 à 45 minutes selon la surface et la configuration. Le certificat vous est remis rapidement, dans le même esprit que nos autres diagnostics de vente. Pour réduire les coûts et les déplacements, nous regroupons volontiers le mesurage Carrez avec le DPE, l'amiante, le plomb et les termites dans une seule intervention.
Pages utiles pour compléter votre dossier de vente : DPE, diagnostic amiante, diagnostic plomb, diagnostic termites.
Non pour une maison individuelle qui n'est pas en copropriété. Oui si la maison est un lot de copropriété, par exemple dans une résidence fermée en copropriété horizontale.
Oui, dès lors que l'appartement est un lot de copropriété d'au moins 8 m². La surface privative doit figurer dans la promesse puis dans l'acte de vente.
Seulement si la maison fait partie d'une copropriété. Une maison individuelle vendue hors copropriété n'est pas soumise au mesurage Carrez ; la surface peut alors être indiquée à titre commercial, sans ce formalisme.
La loi Carrez concerne la vente d'un lot de copropriété ; la loi Boutin concerne la surface habitable d'un logement mis en location. Les deux mesures suivent des règles différentes et donnent rarement le même chiffre.
Oui si les travaux ont modifié la surface (cloison déplacée, lots réunis, combles aménagés, mezzanine créée). L'ancien certificat ne reflète alors plus la réalité et ne protège plus le vendeur.
Non, une cave est en principe exclue du calcul. Elle peut constituer un lot distinct dans le règlement de copropriété, mais sa surface n'entre pas dans celle du logement.
Cela dépend. Une mezzanine n'est prise en compte que si elle est close, couverte et d'une hauteur d'au moins 1,80 m. Sa structure entre aussi en jeu : c'est un cas à vérifier sur place.
Oui si elle dépasse 8 m² et fait partie du lot vendu. Les lots ou fractions de lots de moins de 8 m² ne sont pas pris en compte dans le calcul Carrez.
Jusqu'à 5 %. Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans l'acte, l'acquéreur peut demander une diminution du prix dans l'année suivant l'acte authentique.
La loi n'impose pas formellement un professionnel, mais un mesurage maison est risqué : en cas d'erreur de plus de 5 %, le vendeur en assume seul les conséquences. Faire intervenir un diagnostiqueur assuré transfère cette responsabilité et sécurise l'acte.
En pratique, oui : le notaire reprend la surface privative dans l'acte et demande le certificat pour sécuriser la vente. Sans mention de surface conforme, l'acte expose le vendeur à un recours de l'acquéreur.
Ces pages complètent votre dossier de vente d'un lot de copropriété à Marseille : loi Boutin (location), DPE, diagnostic amiante, diagnostic plomb, diagnostic termites.
Page rédigée avec l'appui d'un diagnostiqueur immobilier certifié. Dernière mise à jour : 12 juin 2026.
Heydiag intervient à Marseille pour les particuliers, agences immobilières, notaires, syndics et professionnels. Diagnostiqueurs certifiés, assurance responsabilité civile professionnelle. Les informations de cette page sont données à titre indicatif, sous réserve de vérification de votre situation par un diagnostiqueur.
Sources réglementaires consultées : Légifrance — décret n°67-223 (art. 4-1), Service-Public — surface Loi Carrez, ANIL — information logement.
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