Diagnostics immobiliers obligatoires : la liste complète 2026 pour la vente et la location

Diagnostics immobiliers obligatoires

La liste complète 2026 — Vente & Location

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🏠 Pour une VENTE

• DPETous les logements10 ans
• Audit énergétiqueMaison/immeuble classé F ou G (E dès 2025)joint au DPE
• AmiantePermis de construire avant le 01/07/1997illimitée si négatif
• Plomb (CREP)Bien construit avant 19491 an / illimitée si négatif
• ÉlectricitéInstallation de plus de 15 ans3 ans
• GazInstallation de plus de 15 ans3 ans
• ERP — risques & pollutionsZones soumises à arrêté6 mois
• TermitesZones déclarées par arrêté6 mois
• Loi CarrezLot en copropriétéillimitée*
• Assainissement non collectifMaison non raccordée à l’égout3 ans
• Bruit (aéroports)Zone d’exposition au bruitinformation

🔑 Pour une LOCATION

• DPETous les logements10 ans
• ERP — risques & pollutionsZones soumises à arrêté6 mois
• Plomb (CREP)Bien construit avant 19496 ans / illimitée si négatif
• AmiantePermis de construire avant le 01/07/1997tenu à disposition
• ÉlectricitéInstallation de plus de 15 ans6 ans
• GazInstallation de plus de 15 ans6 ans
• Loi Boutin — surface habitableLocation videillimitée*
• Bruit (aéroports)Zone d’exposition au bruitinformation

📌 Vous souhaitez réutiliser cette infographie ? Avec plaisir, et c’est même un honneur. Une seule condition — mais elle est ferme : merci de citer la source en ajoutant un lien visible vers heydiag.fr. C’est notre unique demande en échange de ce travail partagé librement ; merci de la respecter. 🙏

Infographie © Heydiag — diagnostics immobiliers à Marseille · heydiag.fr

* sauf travaux modifiant la surface. Liste fournie à titre indicatif : les obligations varient selon le bien (année de construction, zone géographique, copropriété…). À jour 2026.

Avant de vendre ou de louer un logement, la loi impose de remettre à l’acquéreur ou au locataire un Dossier de Diagnostic Technique (DDT). Cette page récapitule tous les diagnostics immobiliers obligatoires en 2026 : dans quels cas ils s’appliquent, les lois qui les encadrent, leur durée de validité et nos guides détaillés pour chacun. Heydiag réalise plus de 600 diagnostics par mois à Marseille, avec des diagnostiqueurs certifiés.

Les diagnostics immobiliers obligatoires pour la vente

Pour une vente, le Dossier de Diagnostic Technique doit être annexé à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte authentique (article L.271-4 du Code de la construction et de l’habitation). Un diagnostic manquant ou périmé peut engager la responsabilité du vendeur : l’acquéreur peut demander une diminution du prix, voire l’annulation de la vente. Voici les diagnostics exigés selon les caractéristiques du bien :

* Les repérages amiante réalisés avant 2013 doivent être refaits avant une vente (nouvelles normes de repérage).

Retrouvez le détail des obligations du vendeur sur notre page dédiée aux diagnostics de vente.

Les diagnostics immobiliers obligatoires pour la location

Pour une mise en location, le DDT est annexé au bail (loi ALUR du 24 mars 2014). Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au DPE est interdit à la location ; l’interdiction s’étendra aux logements classés F au 1er janvier 2028, puis E au 1er janvier 2034 (loi Climat et Résilience).

À noter : le Dossier Amiante Parties Privatives (DAPP) n’est pas annexé au bail, mais il doit être tenu à la disposition du locataire pour tout immeuble dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997. Tout le détail sur notre page diagnostics de location.

Le DPE — Diagnostic de Performance Énergétique

Le DPE mesure la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre du logement, et lui attribue la fameuse étiquette de A à G. Obligatoire pour toute vente et toute location, il doit même être réalisé avant la diffusion de l’annonce, puisque l’étiquette doit y figurer. Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est opposable : l’acquéreur ou le locataire peut se retourner contre le propriétaire en cas d’erreur.

• Loi : articles L.126-26 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, renforcés par la loi Climat et Résilience du 22 août 2021.
• Validité : 10 ans (tous les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 sont aujourd’hui expirés).
• Conséquences : location interdite pour les logements G depuis le 1er janvier 2025 ; gel des loyers des passoires énergétiques (F et G) depuis 2022.

→ En savoir plus : le DPE à Marseille · le DPE collectif en copropriété

L’audit énergétique réglementaire

L’audit énergétique complète le DPE pour les ventes de maisons et d’immeubles en monopropriété énergivores : il propose des scénarios de travaux chiffrés pour améliorer la classe du logement. Il est obligatoire pour les biens classés F ou G depuis le 1er avril 2023, et pour les biens classés E depuis le 1er janvier 2025 (les biens D suivront au 1er janvier 2034).

• Loi : article L.126-28-1 du Code de la construction et de l’habitation (loi Climat et Résilience).
• Validité : 5 ans.
• Bon à savoir : l’audit ne concerne pas les ventes de lots de copropriété.

→ En savoir plus : l’audit énergétique réglementaire · Mon Accompagnateur Rénov’ (MAR)

L’État des Risques et Pollutions (ERP)

L’ERP informe l’acquéreur ou le locataire des risques naturels (inondation, mouvement de terrain…), miniers, technologiques, sismiques, de radon et de pollution des sols auxquels le bien est exposé. À Marseille, la quasi-totalité des biens est concernée, notamment en raison des plans de prévention des inondations (Huveaune, Aygalades), des mouvements de terrain et du retrait-gonflement des argiles.

• Loi : article L.125-5 du Code de l’environnement.
• Validité : 6 mois — c’est le diagnostic qui périme le plus vite, pensez à le faire actualiser si la signature traîne.
• Obligatoire : vente et location, dès l’annonce (mention « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé… »).

→ En savoir plus : l’ERP à Marseille

Le diagnostic électricité

Obligatoire dès que l’installation électrique a plus de 15 ans, ce diagnostic vérifie 87 points de contrôle : appareil général de coupure, prise de terre, protections différentielles, matériels vétustes ou dangereux… Environ deux tiers des logements anciens présentent au moins une anomalie.

• Loi : articles L.134-7 et R.134-10 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, norme FD C16-600.
• Validité : 3 ans pour une vente, 6 ans pour une location.

→ En savoir plus : le diagnostic électrique

Le diagnostic gaz

Même logique que l’électricité : si l’installation intérieure de gaz a plus de 15 ans, un état de l’installation est obligatoire. Le diagnostiqueur contrôle la tuyauterie fixe, le raccordement des appareils, la combustion et la ventilation des locaux. Une anomalie de type DGI (Danger Grave et Immédiat) entraîne la coupure immédiate de l’alimentation.

• Loi : articles L.134-6 et R.134-6 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, norme NF P45-500.
• Validité : 3 ans pour une vente, 6 ans pour une location.

→ En savoir plus : le diagnostic gaz

Le diagnostic amiante

L’amiante, interdit en France depuis 1997, reste présent dans des millions de logements (flocages, calorifugeages, dalles de sol, conduits…). L’état d’amiante est obligatoire pour la vente de tout bien dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997 — ce qui concerne l’immense majorité des immeubles anciens et d’après-guerre à Marseille.

• Loi : articles L.1334-13 et R.1334-14 et suivants du Code de la santé publique.
• Validité : illimitée si aucun matériau amianté n’est repéré, mais les rapports antérieurs à 2013 doivent être refaits. En cas de présence, des contrôles périodiques s’imposent.
• Location : le DAPP doit être tenu à disposition du locataire.

→ En savoir plus : le diagnostic amiante · le Dossier Technique Amiante (DTA) · l’amiante avant travaux

Le diagnostic plomb (CREP)

Le Constat de Risque d’Exposition au Plomb recherche le plomb dans les peintures anciennes, principale cause de saturnisme infantile. Il est obligatoire pour la vente et la location de tout logement construit avant le 1er janvier 1949 — très fréquent dans le parc marseillais.

• Loi : articles L.1334-5 et suivants du Code de la santé publique.
• Validité vente : illimitée si négatif, 1 an si présence de plomb au-delà des seuils.
• Validité location : illimitée si négatif, 6 ans si positif.

→ En savoir plus : le diagnostic plomb à Marseille · le CREP des parties communes · le plomb avant travaux

Le diagnostic termites

L’état relatif à la présence de termites est obligatoire pour la vente d’un bien situé dans une zone déclarée infestée par arrêté préfectoral. Les Bouches-du-Rhône font l’objet d’un tel arrêté : la vérification se fait à l’adresse du bien. Les termites fragilisent les structures en bois et leur présence doit être déclarée en mairie.

• Loi : articles L.126-4 à L.126-7 du Code de la construction et de l’habitation.
• Validité : 6 mois.

→ En savoir plus : le diagnostic termites

La superficie loi Carrez

Pour la vente d’un lot de copropriété, la superficie privative doit être mentionnée dans l’acte (loi Carrez du 18 décembre 1996). Seules comptent les surfaces de plus de 1,80 m de hauteur sous plafond, hors caves, garages et parkings. Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle annoncée, l’acquéreur peut exiger une diminution du prix pendant un an après la vente.

• Loi : article 46 de la loi du 10 juillet 1965, dite loi Carrez.
• Validité : illimitée, tant que de nouveaux travaux ne modifient pas la surface.

→ En savoir plus : le mesurage loi Carrez

La surface habitable loi Boutin

Pour toute location vide en résidence principale, le bail doit mentionner la surface habitable du logement (loi Boutin du 25 mars 2009). Elle se distingue de la surface Carrez : combles non aménagés, caves, balcons ou vérandas en sont exclus. Une erreur de plus de 5 % permet au locataire de demander une réduction de loyer proportionnelle.

• Loi : article 3 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi Boutin.
• Validité : illimitée, sauf travaux modifiant la surface.

→ En savoir plus : le mesurage loi Boutin

Durée de validité des diagnostics : le tableau récapitulatif

Qui réalise les diagnostics, et qui les paie ?

Tous ces diagnostics doivent être réalisés par un diagnostiqueur certifié par un organisme accrédité par le COFRAC, couvert par une assurance responsabilité civile professionnelle. Chez Heydiag, nos diagnostiqueurs sont certifiés Bureau Veritas Certification et DEKRA, et assurés chez Allianz — consultez les avis de nos clients.

Le coût des diagnostics est à la charge du vendeur pour une vente et du bailleur pour une location. Regrouper tous les diagnostics en une seule visite — ce que nous faisons systématiquement — réduit sensiblement la facture par rapport à des diagnostics commandés séparément.

À Marseille : les règles locales à connaître

Heydiag Marseille réalise tous ces diagnostics dans les 16 arrondissements (13001 à 13016), du Panier aux Goudes et de l'Estaque à Saint-Marcel. Bureau : 104 bd de Sainte-Marguerite, 13009 Marseille. Téléphone : 07 69 52 21 62. Vous pouvez aussi prendre rendez-vous en ligne.

Sources : Insee, recensement de la population 2017 · Métropole Aix-Marseille-Provence · Géorisques.

Au-delà du logement : copropriété, travaux et tertiaire

Certaines situations imposent des diagnostics complémentaires, que Heydiag réalise également :

• Copropriétés : Diagnostic Technique Global (DTG), DPE collectif, Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) et audit énergétique de copropriété.
• Avant travaux ou démolition : diagnostics avant travaux (amiante, plomb) et diagnostic PEMD (Produits, Équipements, Matériaux, Déchets).
• Bâtiments tertiaires : audit GTB — conformité au décret BACS.